● 鄒美琳
買屋賣屋,賣屋買屋……
不少新加坡人喜歡投資於房地產,設法豐富自己的資產;一些則鍾情于將環境優美、設備齊全的公寓視為理想家園。
套用一名受訪律師所說的,“購買公寓是個大投資,買者絕對不能不做足準備工作和功課,以免錯了一步後悔都來不及了。”
日前,本報報導了一間執行共管公寓的業主對公寓設施表示不滿的事件,這一期的《法律線上》,就請三名資深律師來談公寓買主在法律上的保障問題,以解開有意購買或投資者可能存有的疑慮,同時也更能掌握法律賦予他們的權利和保障。
一般來說,“買者自慎”是購買公寓者的基本原則,這指當賣主沒有提供任何保證和擔保的時候,買主對自己所購買公寓的質地必須自行負責。
受訪律師沈茂樹說,買賣公寓存在著一定的風險,這是買主必須接受的事實。理由很簡單,因為發展商這麼多,服務素質和建築專業水準總有優劣之分,買主難免會遇到無法稱心如意的,這是他們必須做好的心理準備。
另一名律師鐘庭輝則認為,其實發展商通常不會不老實,都會履行對買主的承諾。房地產也和其他的服務業一樣講求服務素質,發展商不能因為“買者自慎”而推卸責任。
只不過,花數十萬元購買公寓當然必須謹慎,買主做足功課保障自己的利益非常重要。
根據三名受訪律師的分析,為求買得安心,住後開心,購買公寓者作出選擇前基本上有以下三大步驟可以遵循。
購買前注意事項
*參觀公寓單位/購買前:買主在選購共管公寓或是執行共管公寓前,應該注意哪些事項,尤其是有關單位內設施和公共設施方面。
首先,沈茂樹律師指出,買主在參觀示範單位時,都會拿到發展商的廣告傳單或有關公寓的資料。這些印有公寓畫面和設施描寫的小冊子往往很吸引人,將公寓的居住環境刻劃畫得猶如人間仙境,令買主難以抗拒。
小冊子不能作為擔保
然而,買主不能完全依賴這些小冊子,因為它們只是設計師的構思,不能作為擔保,也不能形成買賣合約的一部分。
換句話說,如果買主在公寓竣工遷入後發現貨不對辦,他們無法以這些冊子的內容作為依據,“冤枉”發展商偷工減料或是沒有遵守諾言,沒有根據冊子上的說明和描述完成工程。
沈律師解釋道:“這是法律用詞上所謂的‘自我宣傳’,發展商以小冊子向有意購買者推銷公寓,但在法律上小冊子的內容並不能納入買賣合約,這一點小冊子上通常會注明。”
鐘庭輝律師則認為:“雖然如此,買主將它們保存下來也無妨,以備真的出現問題時,律師通常也會要求看這些冊子或宣傳單,以評估嚴重性。”
要求對方提供書面檔
另一名律師孫慶發透露,向發展商或賣主所取得的資料最好都有書面檔證明。
例如,示範單位的銷售顧問告訴買主,公寓的電梯可達地下停車場又或是買主可獲得傢俱禮券等,這些“口說無憑”的資料最好盡可能要求對方提供書面檔,以備日後貨不對辦時有跡可循。
孫律師說:“無論是執行共管公寓或共管公寓,購買情況基本有兩種,一是全新未峻工的公寓發展項目,另一種是轉售公寓。
“以全新公寓項目來說,發展商通常須遵照一定的法令規定擬買賣合約,這對買主會比較安全。”
他說,轉售情況則不同,買主要比較小心,最好能夠尋求律師的協助。
瞭解購買轉售公寓程式
在孫慶發加以解釋之前,我們必須先略略瞭解購買轉售公寓的程式。
首先,有意購買者必須先支付公寓售價的1%款項給賣主,後者便會通過律師準備和簽發選購權書,買主必須在10到14天內決定是否行使選購權。
決定購買後,買主要再支付售價的9%款項以行使選購權,最後在約10到12個星期後支付其餘的90% 款項,便算完成轉售交易。
孫律師說:“一些比較害怕失去理想選擇的買主,會急著以1%預先付款‘約束’賣主,其實這種做法是不對的。因為很多時候買主都是通過經紀人交付1% 款項給賣主,經紀人或許對買賣合約條文和法律不熟,這就存在一定危險性。”
他說:“比較正確的做法是先找律師,尤其是購買轉售公寓,更應該早在簽署任何檔包括選購權書前找律師。”
簽約前注意什麼?
*確定購買時:確定購買公寓,但在簽下買賣合約前,買主應該注意什麼?
孫慶發說,轉售公寓買主所請的律師可在這時派上用場。
在決定購買但卻未簽下任何文件前,律師可從多方面給予買主協助,在很大程度上保障買主的利益。
孫律師指出,律師最先必須做的就是檢查並確定賣主是公寓的真正業主,排除賣主只是冒充者的可能性。
“另外,賣主可能也未必是公寓業主,他或許只是去世業主的信託人之一,萬一只有他答應出售公寓給買主,其餘的信託人卻不同意,那就麻煩了。”
律師可先看選購權書
最重要的是,律師可要求先看過賣主擬好的選購權書,以便在確定保障賣主的選購權書內容也同樣保障買主後,才安排買主支付1%款項。
孫慶發解釋說:“一旦買主先付了款,要作任何更改就比較困難,因此在草擬選購權書階段,比如買主律師可以要求將9% 款項交由賣主律師保管,在交易完成後才交給賣主。”
“這便可保障萬一賣主拿了部分款項後不知所終,買主不至於損失慘重。”
貨不對辦怎麼辦?
*拿到公寓鑰匙/遷入後:如果發現貨不對辦的情況該怎麼辦?買賣合約裏有什麼有利於新公寓買主的基本保障?
鐘庭輝律師說,買主可能遇到的問題主要可分兩種:“貨不對辦”和“毀壞破損”。
可以向發展商追究
以貨不對辦來說,較大規模的公寓專案發展商通常都會在買賣合約里加以注明,因此如果買主真的發現這些狀況,可以向發展商追究。
鐘律師舉例說:“例如在參觀示範公寓時,其單位內房門所使用的是質地較好的木料。但是在公寓完成後拿鑰匙時,卻發現房門以次等的木料做成,買主便可根據合約要求發展商賠償。”
此外,所有發展商都必須在合約裏附上為期12個月的保證期,這就“解決”了買主所面對的“毀壞破損”問題。
根據條款要求修復
沈茂樹律師說,通常買主從拿到公寓鑰匙或是發展商通知他們入夥那天算起的12個月內,一旦發現公寓單位裏有缺陷,如漏水、牆裂、水管阻塞或地磚破裂等情況,他們有權根據這項條款要求發展商修復。
萬一發展商遲遲沒有回應,買主也可自己先請承包商修理,然後再向發展商索回費用。
孫慶發補充說,買主在進入公寓後立即詳細檢查是非常重要的,如果有問題便可立即通知發展商。
另有一條保護公寓買主的條例稱為“保證金的保管”,它強制規定發展商在售出公寓時,買方所支付的最後一筆15%購屋款項必須交給新加坡法律學會保管。
另一方面,發展商也必須全部履行建公寓的責任,如符合公用事業局和民防部隊等部門的規定和條例後,新加坡法律學會才會把保管的款項數額交付發展商。
沈律師說,有了這項條例,如果發展商沒有修復公寓單位內缺陷,公寓業主可以在找承包商修理後,向新加坡法律學會申請索回修復費。
不過,沈律師說,這項條款只局限于業主自己的公寓單位,公共設施如電梯、走廊、游泳池或健身室等,則不包括在內。
業主求助途徑
購買公寓,不外是想享受一般組屋所沒有的泳池、花園走道等私人空間和專用設施。如果買主無法在合約上得到保障,確保公共設施符合發展商當初所許諾的,萬一真的遇到貨不對辦的情況時,他們應向誰求助?
通過管理委員會向發展商投訴
沈茂樹律師說:“一項公寓發展工程完成後,公寓業主要自組公寓管理委員會,它代表業主監督公共設施,在發現貨不對辦後,各個單位的業主不用親自出面,而是通過委員會向發展商投訴。”
如果以上方法無法解決業主們的問題,他們還有什麼其他求助選擇嗎?
沈律師說,在地契(分層)法令下,當局設立了由資深律師和政府部門官員所組成的地契分層局,負責處理對發展商感到不滿的業主的投訴。
直接向地契分層局投訴
該局對發展商發出的指令有如法庭庭令,可提出投訴的也不局限於公寓管理委員會,每名公寓業主都可直接向地契分層局投訴。
鐘庭輝律師指出,其實,向地契分層局投訴只是買主與發展商對簿公堂以外的另一個選擇。他說:“有時候,如果同個公寓裏的很多單位都發現損壞問題,業主可以聯合通過律師向發展商談判,在未向地契分層局或上法庭前就成功解決問題。”
對簿公堂的情況會怎麼樣?是起訴發展商還是承包商?
也可向高庭提出上訴
對於地契分層局發出的命令不滿的業主或發展商,也可向高庭提出上訴。當然,不是每名業主或是公寓管理委員會都一定會選擇向當局投訴,法律也賦予他們直接對發展商展開民事起訴的權利。
鐘律師說,除非是疏忽問題,否則買主通常都直接向發展商展開民事訴訟。
他說:“承包商都是根據發展商的指示進行工程的,以貨不對辦或是毀壞破損的情形來看,應該是列發展商為答辯人,除非涉及疏忽元素,如煤氣洩漏的問題,那則另當別論。”
這是不是表示不涉及疏忽元素的案件與承包商沒有關係?
鐘律師說:“那也不一定,要看個別的情況而定,有時發展商也會將承包商列為第三造,由法庭決定承包商是否也該負責。”
早報中英對照
自我宣傳:puffs
買者自慎:caveat emptor
保證金的保管:stakeholding
《聯合早報》
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