新加坡Marina Bay Sands水上綜合項目的酒店工
地﹐一名工人摘下安全帽休息





Marina Bay Sands水上綜合項目工地


在這個富庶的東南亞國家﹐幾乎在每條大街上都可看到頭頂上方林立的塔吊﹐這些龐然大物讓人們不禁想起持續三年的建築熱潮﹐現在﹐這波熱潮已偃旗息鼓。

從2005年到2008年年中﹐新加坡的房價上漲了60%﹐這主要是因為﹐受新加坡立志成為迪拜或蒙特卡洛那樣的金融和娛樂中心的目標所吸引﹐大量美國、歐洲和亞洲人士涌入這裡。

但全球金融危機打碎了這個夢想。隨著新加坡經濟遭遇從未有過的收縮﹐這些外國銀行家和律師也失去了工作﹐許多人於是打道回國﹐在許多新建豪華房產即將完工的時候打壓了需求。與此同時﹐銀行收緊了對開發商的貸款。分析師表示﹐預計高檔公寓的價格一年內將回落到2005年的水平。

房產經紀人Jerry Tan說﹐“我從事房地產行業35年了﹐從來沒有見過這樣的事。”2007年﹐Tan共向高端客戶賣出了價值15億美元的房產﹐但現在﹐他閑得在辦公室里喝葡萄酒、發呆。

新加坡經濟主要以貿易為主。據官方預測數字顯示﹐新加坡經濟今年將收縮5%﹐房價大跌將使遭受出口下滑、外國投資萎縮打擊的經濟雪上加霜。

新加坡一直希望能擺脫其富庶但單調的貿易集散地的古板形像﹐而房地產業目前的困境也將使它這方面的努力遭受挫折。幾年前﹐新加坡國土規劃部門Urban Redevelopment Authority制定了建設世界級賭場、劇院和居住區的藍圖。該機構向相關項目的開發商出售土地﹐並要求他們限期完成開發。計劃的某些部分正在推進﹐其中包括兩個分別定於2009年和2010年開放的大型賭場-娛樂項目﹐但其他許多項目現在還不知如何收場

比如在新加坡本島外聖淘沙島上的“升濤灣”(Sentosa Cove)豪華住宅項目。在這裡﹐由玻璃和鋼結構組成的現代風格公寓每套在800萬美元以上。人們曾設想﹐從地圖上看上去﹐這裡將使新加坡成為類似迪拜“棕櫚島”那樣的人工住宅島。

一家馬來西亞公司仍計劃2010年初在聖淘沙島推出一個度假區的部分項目﹐包括賭場、酒店和“環球影城”主題公園。該度假區造價40億美元。新加坡本島的另一個在建項目包括賭場、劇院綜合建築﹐由拉斯維加斯金沙集團(Las Vegas Sands)開發﹐也計劃於2009年度開放。

但“升濤灣”其他定於今年完工的項目已被推遲。新加坡第二大開發商City Developments Ltd.將一個造價3.9億美元的水上綜合項目延期到2011年。該項目包括高檔公寓、商店和一家有320個房間的五星級酒店Westin Hotel﹐原定今年開業。

“升濤灣”項目的多處工地仍處於未完工狀態。房地產諮詢公司Knight Frank駐新加坡研究部門的Nicholas Mak說﹐當初高價從政府手中拿到地塊的開發商會發現﹐在今天的市場上﹐很難以獲利價格出售這些住房。

管理聖淘沙島開發事務的政府實體Sentosa Leisure Group的首席執行長巴克萊(Mike Barclay)說﹐他們儘量對開發商靈活些﹐還延長了建設期限。他說﹐“我們不希望這裡變得到處都是爛尾樓。”

當政府2003年出售升濤灣的地皮時﹐私人開發商興趣寥寥。當時樓價一派低迷﹐人們也認為這個地區過於偏僻﹐遠離新加坡的中央購物區和金融區。

但隨著經濟的回升﹐這一切都發生了轉變。在2004年至2007年之間﹐作為電子產品主要出口地和全球船運中心的新加坡實現了每年6%以上的經濟增長率。出於推動經濟多元化的願望﹐新加坡政府為吸引國際私人銀行和高科技企業推出了優厚的稅收減免措施。

在2003年到2008年之間﹐共有50萬外國人進入新加坡﹐其中許多都屬於富裕階層。波士頓咨詢公司(Boston Consulting Group)在近期一項調查中發現﹐10%的新加坡居民擁有不低於100萬美元的可投資資產﹐是全球百萬富翁最密集的地區﹐百萬富翁的比例是美國的兩倍多。

住宅開發商開始大興土木。政府也推波助瀾﹐允許投資者只需交納20%的首付款﹐其餘部分等到項目完工時再支付。在價格不斷走高的市場中﹐無意真正購買的投機者無需融資也能賣出房屋獲利。隨著投機泡沫不斷擴大的跡象日益明顯﹐政府在2007年底禁止了這些所謂的延期付款。但那時﹐市場已經過熱了。

作為外國個人可以不經政府特批就能擁有土地的唯一地區﹐升濤灣成為了競購大戰的熱點。在2007年年中的市場高峰期﹐房地產開發商支付的地價達到了每平方英尺1,400新元(約合935美元)﹐是2003年地價的四倍以上。

分析師說﹐新加坡最大的開發商嘉德置地(CapitaLand Ltd.)以及城市發展(City Developments)等大型私人企業有充足的資金儲備完成項目。今年3月份﹐嘉德置地通過配股籌集了18.4億新元的資金。一家新加坡政府的投資公司持有嘉德置地40%的股份。

但分析師說﹐一些規模較小的私人開發商卻有破產的危險。隨著價格跳水﹐投機者無法獲得銀行貸款支付他們的欠款﹐這意味著問題資產的銷售以後還可能繼續增加。與此同時﹐在高位買進的外國投資者如果現在賣出的話﹐他們將蒙受巨大損失﹐這會損害新加坡作為全球最安全投資場所之一的聲譽。

甚至包括獨特的烏節購物區在內的新加坡其它地區也受到了沖擊。2006年年中﹐城市發展以3.83億新元的天價購買了烏節路附近擁有90個住宅單元的幸運大廈。

去年﹐隨著價格的暴跌﹐城市發展擱置了拆除這棟建築、重新開發178套豪華公寓的計劃。該公司發言人說﹐作為權宜之計﹐公司正在以短期合約出租幸運大廈的房屋。

新加坡市區重建局(Urban Redevelopment Authority)的數據顯示﹐儘管開發商盡力降低新增供應﹐但在建的私人住宅仍有35,000套﹐這無疑於高懸頭頂的“達摩克利斯之劍”。在2008年﹐新加坡共成交了13,644套私人住宅﹐比上一年下降了64%。瑞士信貸(Credit Suisse)估計﹐到2010年時﹐大約會有15%的住宅空置﹐高於10年前亞洲金融危機結束後10%的空置率。

高端經紀人Tan說﹐我尚未看到一絲曙光。

Tom Wright
http://chinese.wsj.com/BIG5/20090325/ecm140735.asp?camp=globe

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